土地使用(yòng)權是土地使用(yòng)者依法對(duì)土地進行使用(yòng)或依法對(duì)其使用(yòng)權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的(de)權利。

土地資産可(kě)以作爲單獨的(de)對(duì)象進行評估，也(yě)可(kě)以與地上建築物(wù)一起作爲評估對(duì)象進行評估，還(hái)可(kě)以作爲整體企業資産的(de)構成要素随整體企業一并進行評估。

類型編輯

1、公司制改造土地使用(yòng)權評估：公司制改造分(fēn)爲改造爲國有企業的(de)土地使用(yòng)權評估和(hé)改造爲非國有企業的(de)土地使用(yòng)權評估是指企業進行公司制改造，組建有限責任公司、股份有限公司、集團公司國有企業間合兼并或與非國有企業合兼并成國有企業等，改制後的(de)企業仍爲國有企業或者國有控股企業，土地資産處置仍是以劃撥方式進入企業，這(zhè)時(shí)的(de)評估價格實際上是劃撥土地使用(yòng)權價格，而改造爲非國有企業的(de)土地使用(yòng)權評估是指企業改造後，國家和(hé)政府不再是土地資産的(de)主體，如企業破産，企業上市，非國有企業兼并國有企業，國有企業出售或租賃，土地處置方式爲出讓或租賃。土地處置方式爲出售的(de)土地必須辦理(lǐ)土地出讓手續，與土地管理(lǐ)部門簽定土地出讓合同，補交土地出讓金。補交土地出讓金的(de)數額是劃撥土地使用(yòng)權價格和(hé)出讓土地使用(yòng)權價格兩者之差，所以評估要分(fēn)别評出劃撥土地使用(yòng)權價格和(hé)出讓土地使用(yòng)權價格。土地處置方式爲租賃的(de)必須與土地管理(lǐ)部門簽定土地租賃合同，支付租金。承租人(rén)在支付租金并完成開發建設後，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可(kě)以将租賃土地使用(yòng)權轉租、轉讓或抵押，但必須依法登記。租賃土地使用(yòng)權的(de)評估又分(fēn)爲租賃土地使用(yòng)權的(de)轉租、租賃土地使用(yòng)權的(de)轉讓、租賃土地使用(yòng)權的(de)抵押評估。

2、土地使用(yòng)權作價出資和(hé)授權經營評估，這(zhè)種方式是國家以一定年期土地使用(yòng)權作價方式投入新的(de)企業，國有作爲土地所有者，要體現國家的(de)權益，評估價格應爲出讓土地使用(yòng)權價格，但作爲國家的(de)出資額(資本金)注入企業，應該不是出讓土地使用(yòng)權價格。作價出資額(注入企業的(de)資本金)=出讓土地使用(yòng)權價格—劃撥土地使用(yòng)權價格，這(zhè)是因爲劃撥土地使用(yòng)取得(de)以後，企業付出了(le)取得(de)成本和(hé)實際投入開發成本，這(zhè)部分(fēn)權益在企業，而非政府和(hé)國家，但要注意年期修正。

3、土地使用(yòng)權債轉股評估。國企債轉股改制是國有企業改革中近年來(lái)出現的(de)新改革形式，它是國企以其劃撥土地使用(yòng)權作價後，把其債務轉爲債權人(rén)股份的(de)一種方式，債權人(rén)爲國有商業銀行的(de)資産管理(lǐ)公司。債權人(rén)的(de)股份比例應根據評估土地使用(yòng)權價格和(hé)債務金額及企業資産總額來(lái)确定。企業以自己劃撥土地使用(yòng)權的(de)所占權益轉化(huà)債務，當然評估的(de)是劃撥土地使用(yòng)權價格，這(zhè)種評估爲劃撥土地使用(yòng)權的(de)價格(如現在開灤集團的(de)債轉股評估) 。

4、保留劃撥土地使用(yòng)權評估：企業經營獲準，這(zhè)時(shí)評估就是評估土地劃撥土地使用(yòng)權價格，保留的(de)劃撥土地使用(yòng)權作爲企業的(de)權益可(kě)以經批準進行抵押，抵押權實現後，土地使用(yòng)權由劃撥變爲出讓，從所獲收益中抵交出讓金後，抵押權人(rén)方可(kě)優先受償。

程序編輯

土地使用(yòng)權擁有者如系國有企業，因轉讓、入股等需要而進行評估時(shí)，應先經其主管部門的(de)同意，并向當地國有資産行政管理(lǐ)部門申請立項，獲得(de)立項批準後，才能委托資産評估機構進行評估。如果國有企業隻是爲了(le)解自己資産情況而要求評估并不一定要立項，非國有企業土地使用(yòng)權的(de)評估則不需要立項這(zhè)個(gè)手續。

評估工作是從土地使用(yòng)權擁有者與資産評估機構正式訂立委托合同書(shū)開始。資産評估機構接受土地使用(yòng)權評估作價的(de)委托後，即開始組織項目評估小組開展有關的(de)評估工作。整個(gè)評估工作分(fēn)爲兩個(gè)部分(fēn)，第一步是評估前的(de)準備工作；第二步是評估工作。

評估前的(de)準備工作包括：

1.收集有關的(de)資料：被評估地塊的(de)地級資料，城(chéng)市規劃資料以及被評估地塊所處地段等級資料，被評估地塊的(de)批租文件資料，地産市場(chǎng)成交實例資料，關于土地使用(yòng)權出讓價格有關政策規定，地産市場(chǎng)供求雙方的(de)情報等等。

2.現場(chǎng)勘查：地塊的(de)面積、形狀和(hé)坡度；地質水(shuǐ)文條件；地上物(wù)與地下(xià)物(wù)的(de)分(fēn)布情況，地塊的(de)經濟地理(lǐ)情況等。

3.分(fēn)析測算(suàn)有關的(de)數據：測算(suàn)被評估地塊開發建設總成本，估算(suàn)開發建設完成後能實現的(de)市場(chǎng)銷售額及投資回收期，估算(suàn)開發建設和(hé)經營投資盈利率，初步試算(suàn)土地使用(yòng)權的(de)轉讓價格。

原則編輯

爲了(le)确保評估工作的(de)順利進行，确保評估結果的(de)準确，在土地使用(yòng)權評估過程中應當遵循一定的(de)原則。一般而言，土地使用(yòng)權的(de)價格的(de)評估應當掌握以下(xià)的(de)原則：

1.合法公正的(de)原則

土地評估機構是一種中介服務結構，具有相應的(de)行業要求。由于其評估的(de)結果将直接對(duì)當事人(rén)起到參照(zhào)的(de)作用(yòng)，有時(shí)甚至成爲确定土地使用(yòng)權價格的(de)最終依據。這(zhè)就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀公正，其評估的(de)結果能夠真實地反映土地使用(yòng)權的(de)價值。否則，土地使用(yòng)權評估也(yě)就是喪失了(le)其應有的(de)意義，土地評估機構也(yě)就喪失了(le)其存在的(de)理(lǐ)由。爲了(le)保證評估結果的(de)客觀公正，土地使用(yòng)權的(de)價格評估工作，首先要遵循合法的(de)原則，即必須遵循我國有關土地管理(lǐ)的(de)法規和(hé)資産評估的(de)法規的(de)規定。其次要力求公正，做(zuò)到符合客觀實際，按照(zhào)科學的(de)估價标準、評估方法和(hé)程序來(lái)評估。目前土地評估大(dà)量存在的(de)問題就是評估機構評估過程不客觀，過于考慮當事人(rén)的(de)主觀意願因素。

2.有利于開發利用(yòng)的(de)原則

土地使用(yòng)權出讓以及其出讓前的(de)評估工作，應當在服從城(chéng)市規劃的(de)前提下(xià)，有利于擴大(dà)土地開發、利用(yòng)的(de)廣度和(hé)提高(gāo)土地開發、利用(yòng)的(de)強度，亦即土地使用(yòng)權價格的(de)評估工作要考慮到有利于土地的(de)開發利用(yòng)。

3.區(qū)别對(duì)待

土地使用(yòng)權價格的(de)評估，應按照(zhào)不同區(qū)域以及各塊土地的(de)經濟價值和(hé)效用(yòng)的(de)大(dà)小來(lái)确定。例如上海的(de)土地在市區(qū)分(fēn)爲六塊，郊區(qū)分(fēn)爲三塊。因爲土地使用(yòng)權的(de)價格是由多(duō)種因素決定的(de)。土地是不動産，其價格當然與其所處的(de)地理(lǐ)環境息息相關，位于不同地理(lǐ)位置的(de)土地當然具有不同的(de)價格。

4.最大(dà)使用(yòng)效益的(de)原則

同一塊土地由于用(yòng)途的(de)不同而取得(de)經濟效益就會不同，因此應當在服從城(chéng)市規劃的(de)前提下(xià)，選擇取得(de)“最大(dà)使用(yòng)效益”的(de)用(yòng)途或者項目評估其出讓價格。最大(dà)使用(yòng)效益有時(shí)動态的(de)、發展的(de)，最大(dà)使用(yòng)效益也(yě)不是一成不變的(de)。這(zhè)一項原則比較難掌握，要求評估機構有較豐富的(de)經驗，同時(shí)對(duì)于相關的(de)信息業要有很好的(de)了(le)解。

方法編輯

一、市場(chǎng)法

(一)市場(chǎng)法及其适用(yòng)條件

市場(chǎng)法也(yě)稱市場(chǎng)比較法，是将待估土地與近期已經進行交易的(de)類似土地加以比較，從已進行交易的(de)類似土地的(de)價格，修正得(de)出待估土地價格的(de)一種評估方法。

(二)市場(chǎng)法應用(yòng)的(de)步驟與過程

1、 廣泛搜集交易資料，确定比較案例。

選取的(de)供比較參照(zhào)的(de)交易案例，與待估土地應具有相關性和(hé)替代性，應符合下(xià)列要求：

(1)與待估土地用(yòng)途應相同。

(2)與待估土地交易類型應相同。

(3)交易案理(lǐ)應爲正常交易或可(kě)修正爲正常交易。

(4)與待估土地所處地區(qū)的(de)區(qū)域特性及個(gè)别條件要相近。

(5)交易時(shí)間與待估土地的(de)股價期日應接近或可(kě)以進行比較修正。

2、進行交易情況的(de)修正。

(1)有一定利害關系的(de)主體之間的(de)交易。

(2)交易時(shí)有特别動機，如急于出售或購(gòu)買。

(3)買方或賣方不了(le)解市場(chǎng)行情。

(4)其他(tā)特殊交易情形。

3、進行交易時(shí)間的(de)修正。

4、進行區(qū)域因素修正。

5、進行個(gè)别因素修正。

6、确定待估土地評估值。可(kě)采用(yòng)算(suàn)術平均法、加權平均法、中位數法或衆數法處理(lǐ)。

二、收益法

(一)收益法的(de)應用(yòng)形式

土地使用(yòng)權評估中的(de)收益法，亦稱收益還(hái)原法，是指通(tōng)過預測土地未來(lái)産生的(de)預期收益，以一定的(de)還(hái)原利率将預期收益折算(suàn)爲現值之和(hé)，從而确定土地評估值的(de)方法。

(二)土地收益額及其估算(suàn)

實際收益是指在現狀下(xià)實際獲得(de)的(de)收益，實際收益一般來(lái)說不能用(yòng)于評估，因爲個(gè)别人(rén)或個(gè)别企業的(de)經營能力等對(duì)實際收益的(de)影(yǐng)響較大(dà)。

客觀收益是排除了(le)實際收益中屬于特殊的(de)、偶然的(de)因素後所得(de)到的(de)一般正常收益，客觀收益才能作爲評估的(de)依據。

土地收益包括有形收益和(hé)無形收益，計算(suàn)收益時(shí)不僅要包括有形收益，還(hái)要包括無形收益。

土地收益通(tōng)常是通(tōng)過土地的(de)具體使用(yòng)，以房(fáng)地合一的(de)形式獲得(de)的(de)。

以房(fáng)地産出租爲例，求取土地純收益時(shí)，通(tōng)常按下(xià)列步驟進行：

1、計算(suàn)總收入。

2、求取總費用(yòng)。(此處不包括利息)

3、求取總收益。

4、确定房(fáng)屋純收益。房(fáng)屋現值=房(fáng)屋重置全價-年貶值額×已使用(yòng)年數

5、求取土地純收益。

(三)土地還(hái)原利率及其估算(suàn)

土地還(hái)原利率實際上是土地投資報酬率。

1、利用(yòng)收益還(hái)原法公式，通(tōng)過搜集市場(chǎng)上相同或相似的(de)土地純收益、價格等資料，反推算(suàn)出還(hái)原利率。

2、通(tōng)過完全利率(無風險收益率)加上風險險調整值(風險收益率)的(de)方法求取還(hái)原利率。

還(hái)原利率=安全利率+風險調整值

3、各種投資及其風險、收益率排序插入法。

(四)土地收益年限及其測算(suàn)

土地收益年限是指待估土地從評估時(shí)點開始，其收益能力延續的(de)時(shí)間長(cháng)度，通(tōng)常以年爲單位。

土地的(de)收益年限一般是以其出讓年限減去已使用(yòng)年限獲取。

三、成本法

(一)成本法及其适用(yòng)範圍

成本法亦稱成本逼近法，是以開發土地所耗費的(de)各項費用(yòng)之和(hé)爲依據，再加上一定的(de)利潤、利息、稅金以及土地增值收益來(lái)确定土地價格的(de)一種評估方法。

評估值(土地價格)=土地取得(de)費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

成本法一般适用(yòng)于新開發土地的(de)評估，特别是土地市場(chǎng)發育不完善，土地成交實例不多(duō)，無法利用(yòng)市場(chǎng)法等其他(tā)方法評估時(shí)采用(yòng)。

同時(shí)可(kě)在對(duì)既無收益有很少有交易情況的(de)公園、學校、公共建築、公益設施等具有特殊性的(de)土地評估時(shí)采用(yòng)。