《國有建設用(yòng)地使用(yòng)權出讓地價評估技術規範》新舊(jiù)對(duì)照(zhào)學習(xí)資料

粵土協  2018-03-14

《國有建設用(yòng)地使用(yòng)權出讓地價評估技術規範》新舊(jiù)對(duì)照(zhào)學習(xí)資料

        編寫說明(míng)：爲方便會員(yuán)學習(xí)，規範出讓地價評估的(de)《土地估價報告》，做(zuò)好新舊(jiù)技術規範銜接，廣東省不動産登記與估價專業人(rén)員(yuán)協會特整理(lǐ)了(le)新舊(jiù)國有建設用(yòng)地使用(yòng)權出讓地價評估技術規範的(de)主要變動對(duì)照(zhào)，由于時(shí)間倉促，不能涵蓋全部改動，亦難免出現錯漏，日常使用(yòng)請務必對(duì)照(zhào)技術規範文件。

    新舊(jiù)技術規範變動對(duì)照(zhào)識别體：

    删除線，即爲與原技術規範（“20号文”）相比删除的(de)内容；

    紅色字體，即爲新技術規範（“4号文”）新增或修改内容。

                                    2018年3月(yuè)14日

國土資源部辦公廳關于印發《國有建設用(yòng)地使用(yòng)權出讓地價評估技術規範》的(de)通(tōng)知

國土資廳發〔2018〕4号

各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門，新疆生産建設兵(bīng)團國土資源局，中央軍委後勤保障部軍事設施建設局:

　　 爲規範國有建設用(yòng)地使用(yòng)權出讓地價評估行爲，部制訂了(le)《國有建設用(yòng)地使用(yòng)權出讓地價評估技術規範（以下(xià)簡稱“《規範》”），現予發布。請轉發至轄區(qū)内各級國土資源主管部門、相關行業協會和(hé)土地估價機構，結合本地實際遵照(zhào)執行。

        本《規範》自2018年4月(yuè)9日起施行，《國土資源部辦公廳關于發布<國有建設用(yòng)地使用(yòng)權出讓地價評估技術規範（試行）>的(de)通(tōng)知》（國土資廳發[2013]20号）同時(shí)停止執行。各地自行出台的(de)出讓地價評估政策與本《規範》不一緻的(de)，以本《規範》爲準。2018年4月(yuè)9日前受理(lǐ)，至4月(yuè)9日仍未出具土地估價報告的(de)，可(kě)按本《規範》執行。

附件：國有建設用(yòng)地使用(yòng)權出讓地價評估技術規範

2018年3月(yuè)9日

附件

國有建設用(yòng)地使用(yòng)權出讓地價技術規範

前  言

爲規範國有建設用(yòng)地使用(yòng)權出讓地價評估行爲，根據《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》、《中華人(rén)民共和(hé)國土地管理(lǐ)法》、《中華人(rén)民共和(hé)國城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》、《中華人(rén)民共和(hé)國資産評估法》、《招标拍(pāi)賣挂牌出讓國有建設用(yòng)地使用(yòng)權規定》、《協議(yì)出讓國有土地使用(yòng)權規定》等相關規定和(hé)土地估價的(de)國家标準、行業标準，制定本規範。

本規範由國土資源部提出并歸口。

本規範起草(cǎo)單位：國土資源部土地利用(yòng)管理(lǐ)司、中國土地估價師與土地登記代理(lǐ)人(rén)協會。

本規範由國土資源部負責解釋。

1 使用(yòng)範圍

在中華人(rén)民共和(hé)國境内出讓國有建設用(yòng)地使用(yòng)權涉及的(de)地價評估，以及因調整土地使用(yòng)條件、發生土地增值等情況需補繳地價款的(de)評估，适用(yòng)本規範；國有建設用(yòng)地使用(yòng)權租賃、集體建設用(yòng)地使用(yòng)權依法入市、國有農用(yòng)地使用(yòng)權出讓等涉及的(de)地價評估，可(kě)參照(zhào)本規範執行。

        2 引用(yòng)的(de)标準

        下(xià)列标準所包含的(de)條文，通(tōng)過在本規範中引用(yòng)而構成本規範的(de)條文。本規範頒布時(shí)，所示版本均爲有效。使用(yòng)本規範的(de)各方應使用(yòng)下(xià)列各标準的(de)最新版本。

        GB/T 18508—2014《城(chéng)鎮土地估價規程》

        GB/T 18507—2014《城(chéng)鎮土地分(fēn)等定級規程》

        GB/T 21010—2017《土地利用(yòng)現狀分(fēn)類》

        GB/T 28406—2012《農用(yòng)地估價規程》

        TD/T 1052—2017《标定地價規程》

        GB/T 1009—2007《城(chéng)市地價動态監測技術規範》

        3 依據

        （1）《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》

        （2）《中華人(rén)民共和(hé)國土地管理(lǐ)法》

        （3）《中華人(rén)民共和(hé)國城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》

        （4）《中華人(rén)民共和(hé)國資産評估法》

        （5）《中華人(rén)民共和(hé)國城(chéng)鎮國有土地使用(yòng)權出讓和(hé)轉讓暫行條例》（國務院令第55号）

        （6）《招标拍(pāi)賣挂牌出讓國有建設用(yòng)地使用(yòng)權規定》（國土資源部玲第39号）

        （7）《協議(yì)出讓國有土地使用(yòng)權規定》（國土資源部玲第21号）

        （8）《節約集約利用(yòng)土地規定》（國土資源部令第61号）

        （9）《國務院關于加強國有土地資産管理(lǐ)的(de)通(tōng)知》（國發[2001]15号）

        （10）《國務院關于深化(huà)改革嚴格土地管理(lǐ)的(de)決定》（國發[2004]28号）

        4 總則

        4.1 出讓地價評估定義

        本規範所稱的(de)土地使用(yòng)權出讓地價評估，是指土地估價專業評估師土地估價師按照(zhào)規定的(de)程序和(hé)方法，參照(zhào)當地正常市場(chǎng)價格水(shuǐ)平，評估拟出讓宗地土地使用(yòng)權價格或應當補繳的(de)地價款。

        4.2 出讓地價評估目的(de)

        開展土地使用(yòng)權出讓地價評估，目的(de)是爲出讓方通(tōng)過集體決策确定土地出讓底價，或核定應該補繳的(de)地價款提供參考依據。

        4.3 評估原則

        除《城(chéng)鎮土地估價規程》規定的(de)土地估價基本原則外，土地使用(yòng)權出讓地價評估還(hái)需考慮以下(xià)原則：

        價值主導原則：土地綜合質量優劣是對(duì)土地價格産生影(yǐng)響的(de)主要因素。

        審慎原則：在評估中确定相關參數和(hé)結果時(shí)，應分(fēn)析并充分(fēn)考慮土地市場(chǎng)運行狀況、有關行業發展狀況，以及存在的(de)風險。

        公開市場(chǎng)原則：評估結果在公平、公正、公開的(de)土地市場(chǎng)上可(kě)實現。

        4.4 評估方法

        （1）收益還(hái)原法

        （2）市場(chǎng)比較法

        （3）剩餘法

        （4）成本逼近法

        （5）公示地價系數修正法

        出讓地價評估，應至少采用(yòng)兩種評估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市場(chǎng)不發育等原因，無法滿足上述要求的(de)，應有詳細的(de)市場(chǎng)調查情況說明(míng)。

        4.5 評估程序

        （1）土地估價機構接受國土資源主管部門（或出讓方）委托，明(míng)确估價目的(de)等基本事項；

        （2）拟訂估價工作方案，收集所需背景資料；

        （3）實地查勘；

        （4）選定估價方法進行評估；

        （5）确定估價結果，并根據當地市場(chǎng)情況、有關法律法規和(hé)政策規定，給出地價決策建議(yì)；

        （6）撰寫估價報告并由兩名土地估價專業評估師簽署，履行土地估價報告備案程序，取得(de)電子備案号；

        （7）提交估價報告；

        （8）估價資料歸檔。

        5 評估方法的(de)運用(yòng)

        5.1 收益還(hái)原法。除依照(zhào)《城(chéng)鎮土地估價規程》的(de)規定外，還(hái)需體現以下(xià)技術要求：

        （1）确定土地收益，應通(tōng)過調查市場(chǎng)案例進行比較後得(de)出，符合當前市場(chǎng)的(de)政策客觀收益水(shuǐ)平，并假設該收益水(shuǐ)平在出讓年期内保持穩定。對(duì)于待建、在建的(de)土地，按規劃建設條件選用(yòng)可(kě)比較案例。用(yòng)于測算(suàn)收益水(shuǐ)平的(de)比較案例應不少于3個(gè)。

        （2）确定各項費用(yòng)時(shí)，應采用(yòng)當前市場(chǎng)的(de)客觀費用(yòng)。

        （3）确定還(hái)原利率時(shí)應詳細說明(míng)确定的(de)方法和(hé)依據，應充分(fēn)考慮投資年期與收益風險之間的(de)關系。

        5.2 市場(chǎng)比較法。除依照(zhào)《城(chéng)鎮土地估價規程》的(de)規定外，還(hái)需體現以下(xià)技術要求：

        （1）在綜合分(fēn)析當地土地市場(chǎng)近三年交易實例案例的(de)基礎上，優先選用(yòng)正常市場(chǎng)環境下(xià)的(de)交易。原則上不采用(yòng)競價輪次較多(duō)、溢價率較高(gāo)的(de)交易實例；不能采用(yòng)樓面地價曆史最高(gāo)或最低水(shuǐ)平的(de)交易實例案例。近三年内所在或相似區(qū)域的(de)交易實例不足3個(gè)的(de)，原則上不應選用(yòng)市場(chǎng)比較法。

        （2）比較實例的(de)修正幅度不能超過30%，即：（實例修正後的(de)比準價格—實例價格）/實例價格≤30%。

        （3）各比較實例修正後的(de)比準價格相差不能超過40%。即（高(gāo)比準價格—低比準價格）/低比準價格≤40%，對(duì)超過40%的(de)，應另選實例予以替換。實例不足無法替換的(de)，應對(duì)各實例進行可(kě)比性分(fēn)析，并作爲确定取值權重考慮因素之一。

        5.3 剩餘法。除依照(zhào)《城(chéng)鎮土地估價規程》的(de)規定外，還(hái)需體現以下(xià)技術要求：

        （1）在假設項目開發情況時(shí)，按規劃建設條件評估；容積率、綠地率等規劃建設指标是區(qū)間值的(de)，在區(qū)間上限、下(xià)限值中按最有效利用(yòng)原則擇一進行評估。

        （2）假設的(de)項目開發周期一般不超過3年。

        （3）對(duì)于開發完成後拟用(yòng)于出售的(de)項目，售價取出讓時(shí)當地市場(chǎng)同類不動産正常價格水(shuǐ)平，不能采用(yòng)估算(suàn)的(de)未來(lái)售價。

        （4）開發完成後用(yòng)于出租或自營的(de)項目，按照(zhào)本規範收益還(hái)原法的(de)有關技術要求評估。

        （5）利潤率宜采用(yòng)同一市場(chǎng)上類似不動産開發項目的(de)平均利潤率。利潤率的(de)取值應有客觀、明(míng)确的(de)依據，能夠反映當地不動産開發行業平均利潤水(shuǐ)平。

        5.4 成本逼近法。除依照(zhào)《城(chéng)鎮土地估價規程》的(de)規定外，還(hái)需體現以下(xià)技術要求：

        （1）國家或地方從土地出讓金收入或土地出讓收益中計提（安排）的(de)各類專項資金，包括農業土地開發資金、國有土地收益基金、農田水(shuǐ)利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設用(yòng)地土地有償使用(yòng)費、新增耕地指标和(hé)城(chéng)鄉建設用(yòng)地增減挂鈎節餘指标等指标流轉費用(yòng)，不得(de)計入土地成本，也(yě)不得(de)計入出讓底價。

        （2）土地取得(de)成本應通(tōng)過調查當地正常情況下(xià)取得(de)土地實際發生的(de)客觀費用(yòng)水(shuǐ)平确定，需注意與當地土地征收、房(fáng)屋拆遷和(hé)安置補償等标準的(de)差異。

        （3）土地開發成本應通(tōng)過調查所在區(qū)域開發同類土地的(de)客觀費用(yòng)水(shuǐ)平确定。對(duì)拟出讓宗地超出所在區(qū)域開發同類土地客觀費用(yòng)水(shuǐ)平的(de)個(gè)例性實際支出，不能納入成本。

        （4）評估工業用(yòng)地出讓地價時(shí)，不得(de)以當地工業用(yòng)地出讓最低價标準爲基礎，推算(suàn)各項參數和(hé)取值後，評估出地價。

        5.5 公示地價系數修正法。除依照(zhào)《城(chéng)鎮土地估價規程》的(de)規定外，還(hái)需體現以下(xià)技術要求：

        （1）采用(yòng)的(de)基準地價，應當已向社會公布。采用(yòng)已完成更新但尚未向社會公布的(de)基準地價，需經市、縣國土資源主管部門書(shū)面意見。

        （2）在已經開展标定地價公示的(de)城(chéng)市，運用(yòng)标定地價系數修正法進行出讓地價評估。

        6 特殊情況評估要點

        6.1 場(chǎng)地未通(tōng)平或通(tōng)平不完全

        （1）土地開發程度不足。土地開發程度未達到當地正常水(shuǐ)平的(de)，先評估當地正常開發程序下(xià)的(de)熟地地價，再根據當地各項通(tōng)平開發所需的(de)客觀費用(yòng)水(shuǐ)平，逐項減價修正。

        （2）有地上建築物(wù)的(de)土地出讓評估。對(duì)土地連同建築物(wù)或構築物(wù)整體一并出讓的(de)，出讓評估按出讓時(shí)的(de)規劃建設條件進行。

        當出讓時(shí)以及出讓後不改變現狀、不重新設定規劃建設條件的(de)，估價結果等于淨地價加地上建築物(wù)重置價減去折舊(jiù)；當出讓時(shí)重新設定規劃建設條件的(de)，評估結果等于新設定規劃建設條件下(xià)的(de)淨地價減去場(chǎng)内拆平工作費用(yòng)。

        作爲整體出讓的(de)土地連同地上建築物(wù)或構築物(wù)，權屬應爲國有且無争議(yì)。

        6.2 特定條件的(de)招拍(pāi)挂出讓方式

        （1）限地價、競配建（或競房(fáng)價、競自持面積等）。采用(yòng)“限地價、競房(fáng)價（或競自持面積等）”方式出讓的(de)，在評估時(shí)應按本規範，評估出正常市場(chǎng)條件下(xià)的(de)土地價格。

        采用(yòng)“限地價、競配建”方式的(de)，土地估價報告中應評估出正常市場(chǎng)條件下(xià)的(de)土地價格，給出底價建議(yì)，以及根據市場(chǎng)情況建議(yì)采用(yòng)的(de)地價上限，并提出建議(yì)的(de)起始價或起拍(pāi)價，一般情況下(xià)應符合：起始價≤出讓底價≤地價上限。當起始價≤地價上限≤出讓底價時(shí)，地價上限與出讓底價之間的(de)差額，應按配建方式和(hé)配建成本，折算(suàn)最低應配建的(de)建築面積，并在土地估價報告中明(míng)示。

        （2）限房(fáng)價、競地價。采用(yòng)“限房(fáng)價、競地價”方式出讓的(de)土地，在出讓評估時(shí)，應充分(fēn)考慮建成房(fáng)屋首次售出後可(kě)上市流轉。對(duì)不能上市流轉，或隻能由政府按定價回購(gòu)，或上市前需補繳土地收益的(de)限價房(fáng)開發項目，在采用(yòng)剩餘法評估時(shí)，按限定的(de)房(fáng)價取值。

        （3）出讓時(shí)約定租賃住宅面積比例。約定一定比例的(de)，采用(yòng)剩餘法時(shí)，以市場(chǎng)正常租金水(shuǐ)平爲依據測算(suàn)相應比例的(de)不動産價值。純租賃住宅用(yòng)地出讓，有租賃住宅用(yòng)地可(kě)比實例的(de)，優先采用(yòng)市場(chǎng)比較法，實例不足的(de)，應采用(yòng)收益還(hái)原法。

        6.3 協議(yì)出讓

        （1）對(duì)應當實行有償使用(yòng)，且可(kě)以不采用(yòng)招标拍(pāi)賣挂牌方式出讓的(de)。應按本規範評估其在設定開發建設條件下(xià)的(de)正常市場(chǎng)價格，并提出建議(yì)的(de)出讓底價。同時(shí)，還(hái)應在土地估價報告中測算(suàn)并對(duì)比說明(míng)該建議(yì)出讓底價是否符合當地協議(yì)出讓最低價标準。

        當地未公布協議(yì)出讓最低價标準的(de)，按拟出讓土地所在級别基準底價的(de)70%測算(suàn)對(duì)比；拟出讓土地在基準地價覆蓋範圍外的(de)，與土地取得(de)的(de)各項成本費用(yòng)之和(hé)進行對(duì)比。

評估結果低于協議(yì)出讓最低标準的(de)，應在土地估價報告中有明(míng)确提示。

        （2）劃撥土地辦理(lǐ)協議(yì)出讓。使用(yòng)權人(rén)申請以協議(yì)出讓方式辦理(lǐ)出讓，出讓時(shí)不改變土地及建築物(wù)、構築物(wù)現狀的(de)，應按本規範評估在現狀使用(yòng)條件下(xià)的(de)出讓土地使用(yòng)權的(de)正常市場(chǎng)價格，減去劃撥土地使用(yòng)權價格，作爲評估結果，并提出底價建議(yì)。出讓時(shí)重新設定規劃建設條件的(de)，應按本規範評估在新設定規劃建設條件下(xià)的(de)出讓土地使用(yòng)權的(de)正常市場(chǎng)價格，減去現狀使用(yòng)條件下(xià)的(de)劃撥土地使用(yòng)權價格，作爲評估結果，并提出底價建議(yì)。

        當地對(duì)劃撥土地使用(yòng)權補辦出讓手續應繳土地收益有明(míng)确規定的(de)，應與評估結果進行對(duì)比，在土地估價報告中明(míng)确提示對(duì)比結果，合理(lǐ)确定應繳土地收益。

        6.4 已出讓土地補繳地價款

        （1）估價期日的(de)确定。土地出讓後經原出讓方批準改變用(yòng)途或容積率等土地使用(yòng)條件的(de)，在評估需補繳地價款時(shí)，估價期日應以國土資源主管部門依法受理(lǐ)補繳地價申請時(shí)點爲準。

        （2）調整容積率補繳地價。調整容積率的(de)，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建設面積，樓面地價按新容積率規劃條件下(xià)估計期日的(de)樓面地價确定。

        核定新增建築面積，可(kě)以相關部門批準變更規劃條件所新增的(de)建築面積爲準，或竣工驗收時(shí)實測的(de)新增建築面積爲準。

        因調低容積率造成地價增值的(de)，補繳地價款可(kě)按估價期日新舊(jiù)容積率規劃條件下(xià)總地價的(de)差額确定。

        容積率調整前後均低于1的(de)，按容積率爲1核算(suàn)樓面地價。

        （3）調整用(yòng)途補繳地價。調整用(yòng)途的(de)，需補繳地價款等于新、舊(jiù)用(yòng)途樓面地價之差乘以建築面積。新、舊(jiù)用(yòng)途樓面地價均爲估價期日的(de)正常市場(chǎng)價格。

        用(yòng)地結構調整的(de)，分(fēn)别核算(suàn)各用(yòng)途建築面積變化(huà)帶來(lái)的(de)地價增減額，合并計算(suàn)應補繳地價款。各用(yòng)途的(de)樓面地價按調整結構後确定。

        工業用(yòng)地調整用(yòng)途的(de)，需補繳地價款等于新用(yòng)途樓面地價乘以新用(yòng)途建築面積，減去現狀工業用(yòng)地價格。

        （4）多(duō)項用(yòng)地條件同時(shí)調整。多(duō)項用(yòng)地條件同時(shí)調整的(de)，應分(fēn)别核算(suàn)各項條件調整帶來(lái)的(de)地價增減額，合并計算(suàn)應補繳地價款。

        用(yòng)途與容積率同時(shí)調整的(de)，需補繳地價款等于新用(yòng)途樓面地價乘以新增建築面積，加上新、舊(jiù)用(yòng)途樓面地價之差乘以原建築總面積。新用(yòng)途樓面地價按新容積率、新用(yòng)途規劃條件的(de)正常市場(chǎng)樓面地價确定，舊(jiù)用(yòng)途樓面地價按原容積率規劃條件的(de)正常市場(chǎng)樓面地價确定。

        因其他(tā)土地利用(yòng)條件調整需補繳地價款的(de)，參照(zhào)上述技術思路評估。

        核定需補繳地價款時(shí)，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。

        7 估價報告内容

        除需符合《城(chéng)鎮土地估價規程》規定的(de)報告内容和(hé)格式外，出讓地價的(de)土地估價報告還(hái)應符合下(xià)列要求：

        7.1 估價結果。涉及協議(yì)出讓最低價标準、工業用(yòng)地出讓最低标準等最低限價的(de)，在土地估價報告的(de)“估價結果”部分(fēn)，應同時(shí)列出評估結果，以及相應最低限價标準。

        在土地估價報告的(de)“估價結果”部分(fēn)，應有明(míng)确的(de)底價決策建議(yì)及理(lǐ)由。

        7.2 報告組成要件。除《城(chéng)鎮土地估價規程》規定的(de)附件内容外（機構依法備案的(de)有關證明(míng)爲必備要件），應視委托方提供材料情況，在土地估價報告後附具：

        （1）涉及土地取得(de)成本的(de)相關文件、标準，以及委托方提供的(de)征地拆遷補償和(hé)安置協議(yì)等資料；

        （2）已形成的(de)土地出讓方案的(de)，應附方案；

        （3）報告中采用(yòng)的(de)相關案例的(de)詳細資料（包括照(zhào)片）；

        （4）設定規劃建設條件的(de)相關文件依據。